Proprietários de imóveis nos EUA procuram estratégia de saída durante a proibição de despejo

Muitos proprietários menores estão perdendo o sono, fazendo seus próprios reparos, e alguns estão até vendendo propriedades, o que poderia prejudicar ainda mais a oferta de moradias populares nos Estados Unidos.

NOVA YORK (AP) - Quando Ryan David comprou três propriedades para alugar em 2017, ele esperava que os US $ 1.000 por mês que estava embolsando depois que as despesas fossem fontes regulares de renda durante seus anos de aposentadoria. Ele também contava com o dinheiro do aluguel das propriedades em Dupont, Pensilvânia, para ajudar no fluxo de caixa de seu negócio de compra e venda de propriedades problemáticas, lançado no início do ano passado.

Mas então a pandemia atingiu e as autoridades federais e estaduais impuseram moratórias aos despejos. O aluguel não pago começou a subir. Então, quando ele pensou que o pior havia passado, os Centros de Controle e Prevenção de Doenças anunciaram uma nova moratória, que duraria até 3 de outubro. Um juiz federal indeferiu um desafio legal à ordem na semana passada.

David, o pai de um filho de 2 anos e meio que está esperando outro filho, teme que os $ 2.000 devidos pelo aluguel atrasado subam rapidamente para outros milhares.

A última moratória “foi o soco no estômago”, disse o senhor de 39 anos, acrescentando que agora planeja vender os apartamentos. “Eu tive essa luta interna indo e voltando. Perdi o sono à noite e agora tomei a decisão de vender e ir embora. ”

A maioria dos despejos por aluguel não pago foi interrompida desde os primeiros dias da pandemia e agora há mais de 15 milhões de pessoas vivendo em famílias que devem até US $ 20 bilhões em aluguel atrasado, de acordo com o Instituto Aspen.

A maioria dos proprietários de imóveis para locação de uma única família foi afetada, de acordo com uma pesquisa do National Rental Home Council, e 50% dizem que têm inquilinos que perderam o aluguel durante a pandemia.

Proprietários menores com menos de quatro unidades, que muitas vezes não têm o financiamento de proprietários maiores, foram atingidos especialmente, com até 58% tendo inquilinos atrasados ​​no aluguel, de acordo com a Associação Nacional de Corretores de Imóveis. Mais da metade do aluguel atrasado é devido a proprietários menores.

Os proprietários, grandes e pequenos, estão mais irritados com as moratórias, que consideram ilegais. Muitos acreditam que alguns inquilinos poderiam ter pago o aluguel, não fosse a moratória. E os US $ 47 bilhões em assistência federal ao aluguel que supostamente ajudariam os proprietários de imóveis a se materializarem lentamente. Em julho, apenas US $ 3 bilhões da primeira parcela de US $ 25 bilhões haviam sido distribuídos.

David aponta para dois inquilinos que receberam cheques de pagamento durante a pandemia, mas não pagaram aluguel nem se deram ao trabalho de solicitar assistência para aluguel. Outros destacaram inquilinos inadimplentes que, segundo eles, ainda conseguem dirigir um carro de luxo, fazer entregas de comida ou sair de férias.

“Sem aluguel, estamos fora do mercado”, disse Gary Zaremba, que vendeu 40 de suas propriedades em Ohio devido à moratória e ainda tem um quarto de seus inquilinos nos 100 edifícios restantes lutando para pagar o aluguel. Ele ajudou alguns a se inscreverem para obter assistência no aluguel, disse ele.

“É como um restaurante que não tem clientes”, disse ele. “Eu não recebo o aluguel. Não posso pagar minha equipe de manutenção. Eu tenho que despedi-los. Não posso consertar os edifícios e mantê-los em bom estado. Então, isso significa que eles vão ficar ainda piores. Não posso pagar meus impostos. ”

Zaremba, que também possui um punhado de propriedades na cidade de Nova York, vendeu algumas de suas casas unifamiliares para compradores e alguns edifícios comerciais multifamiliares para pequenos investidores.

Muitos proprietários estão sobrecarregados com dezenas de milhares de dólares em aluguel perdido - dinheiro que era destinado à aposentadoria, a um fundo de faculdade ou a seus investidores, que haviam buscado um investimento seguro. Eles estão estourando os cartões de crédito ou fazendo economias para pagar impostos sobre propriedades, salários de funcionários, seguros, contas de água e manutenção.

“Eu fico pensando comigo mesmo, quando minha família é paga?” disse Matthew Haines, que possui 253 unidades com sua esposa na área de Dallas / Fort Worth e deve mais de $ 300.000 em aluguel atrasado. Ele referiu $ 250.000 disso para cobranças.

O casal aplicou US $ 50.000 de seu próprio dinheiro para evitar demitir seus sete funcionários em tempo integral e três em meio período. Haines também está fazendo reparos como consertar um aparelho de ar condicionado ou trocar a luz da piscina para economizar dinheiro. Seus investidores, aposentados que normalmente obtêm um retorno anual de 7% a 9%, não receberam nada no ano passado em dois apartamentos multifamiliares e 3% em um terceiro por causa do aluguel não pago.

“Nós superamos obstáculos para ajudar nossos residentes que estavam passando por dificuldades. Não despejamos uma única pessoa que tentava trabalhar conosco, embora tenhamos pessoas que nos devem sete, oito, nove meses de aluguel ”, disse ele. “Estamos tentando fazer a coisa certa, mas está se tornando impossível.”

No interior do estado de Nova York, Michael Reid vendeu três de suas casas para conter as perdas - depois de pagar a alguns inquilinos inadimplentes milhares de dólares para deixá-las. Já com mais de $ 100.000 em aluguel atrasado em 13 de suas 31 unidades e mais de $ 20.000 em contas de água não pagas, Reid fez um empréstimo de $ 90.000 em sua casa para que pudesse pagar impostos sobre a propriedade e outras contas. Na terça-feira, ele finalmente recebeu US $ 9.000 em assistência federal para aluguel, uma fração do que ele devia.

“Perdi uma quantidade incrível de dinheiro além do aluguel devido”, disse Reid, que também trabalha como agente de crédito hipotecário, referindo-se a seus inquilinos inadimplentes em Binghamton e Endicott, Nova York. “Graças a Deus, meu trabalho diário paga muito bem.”

Alguns proprietários estão tirando proveito de um mercado imobiliário em alta para vender suas unidades a investidores com muito dinheiro, dispostos a esperar o fim da moratória ou a famílias que planejam morar nelas. Os compradores são cada vez mais investidores de fora da cidade ou fundos de ações, que os críticos temem que irão renovar as propriedades e comercializá-las a preços muito mais altos.

“Muitos proprietários estão enojados. Eles estão vendendo com prejuízo. Eles estão saindo, ponto final ”, disse Reid sobre as dezenas de investidores com quem fala.

Mesmo aqueles que continuam com o negócio imobiliário dizem que a moratória os forçou a mudar suas operações. Alguns estão deixando apartamentos vagos por meses a fio, seja porque não têm dinheiro para reformar ou porque temem ficar presos a inquilinos que não pagam. Alguns não estão comprando nenhuma propriedade nova enquanto a moratória estiver em vigor; outros só comprarão em bairros mais ricos. Outros ainda estão reforçando seu processo de triagem e dando atenção extra a alguém que ficou desempregado por longos períodos durante a pandemia ou sobrecarregou seu antigo senhorio com meses de aluguel atrasado.

“Se alguém roubou seu antigo senhorio em 12, 15 ou 18 meses de aluguel, não quero alugar para eles”, disse Reid.

Isso pode resultar em menos lugares para morar para inquilinos de baixa renda que enfrentam despejo quando a moratória for suspensa.

“Isso torna tudo pior para todos. É pior para os inquilinos, em particular, porque vamos perder moradias populares ”, disse Stacey Johnson-Cosby, que com o marido possui 21 unidades na área de Kansas City, Missouri.

“Os investidores virão. Eles vão comprar a propriedade, colocar dinheiro nela, renová-la e alugá-la por um valor maior. ”

Rick Martin ficou angustiado com apenas isso antes de vender dois de seus cinco edifícios no bairro de Dorchester, em Boston. Antes disso, o senhor de 62 anos deixou a maioria deles vagos devido à moratória, privando-o de milhares de dólares em aluguel.

“No minuto em que decretaram a moratória, isso desencadeou minha decisão de vender as propriedades”, disse Martin. “Eu não queria mudar alguém de quem eu nunca pudesse me livrar se não pagasse o aluguel. Isso pioraria a situação financeira. ”

Martin disse que estava dividido sobre a decisão de vender para investidores. Um transformou um edifício em condomínios. Outro já dobrou o aluguel de um prédio para três famílias.

“Honestamente, é uma decisão muito difícil”, disse ele. “Quero que os pequenos proprietários floresçam e cresçam. Mas, por causa desta moratória, estamos tendo tudo cortado abaixo de nós. ”